За результатами дисертаційного дослідження сформульовано концепцію цивільно-правового регулювання інвестиційних відносин у будівництві. Інвестиційну діяльність можна розглядати як певні етапи, яким властиві особливості правового регулювання. Здійснення інвестицій відбувається у встановлених законодавством правових формах. Форма інвестиційної діяльності залежить від мети, яку переслідує учасник інвестиційної діяльності, та виду інвестицій, що вкладаються в об’єкти інвестування.
Від форми інвестування залежать результати, які планує отримати інвестор – одержання вимірного об’єкта будівництва у власність чи доходу від здійснення операцій зі збудованою нерухомістю.
Підставою виникнення інвестиційних відносин є договір, який опосередковує здійснення інвестицій в об’єкти будівництва. Розрізняють підрядні договори інвестиційного характеру, договори про пайову (дольову) участь у будівництві об’єкта, договори спільного (колективного) інвестування, договори між житлово-будівельним кооперативом та інвестором (пайовиком).
Інвестиційні договори мають правову природу форвардних контрактів, відповідно до яких інвестор зобов’язується передати управляючій компанії, житлово-будівельному кооперативу, забудовнику кошти, або об’єднати їх з іншими інвесторами для реалізації інвестиційного проєкту. Результат у вигляді завершеного будівництвом вимірного об’єкта досягається після певного строку інвестиційного процесу.
Однією з найбільш поширених форм інвестування є інститути спільного інвестування. Спільне інвестування зумовлює існування відносин між індивідуальним інвестором та інвестиційним посередником і передбачає акумулювання залучених коштів в інвестиційному фонді з подальшим використанням відповідно до основних напрямків діяльності, визначеної в інвестиційній декларації.
Тому необхідною умовою ефективного регулювання сфери спільного інвестування в будівництві і реалізації інвестиційних проєктів є формування оптимального механізму регулювання управління залученими коштами колективних інвесторів.
В житловому будівництві спеціалізованими формами інвестиційної діяльності відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" є залучення інвестицій через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю. Структура відносин у механізмі інвестування через фонд фінансування будівництва має комплексний характер, який охоплює зобов’язальні та речові відносини. Грошові кошти передаються установником управління (інвестором) управителю в довірчу власність.
Передання коштів в управління можливе шляхом придбання сертифікатів фонду операцій з нерухомістю. Емітент сертифікатів є управителем цього фонду. Залучені кошти управитель використовує в інтересах власника сертифікатів на умовах управління майном для здійснення операцій з нерухомістю з метою отримання прибутку.
У разі укладення договору із забудовником (генеральним підрядником) на управителя фонду операцій з нерухомістю покладається обов’язок контролю за цільовим використанням інвестованих коштів. В роботі обґрунтовується позиція, що у разі виявлення порушення технічних характеристик будівництва, передбачених проєктно-кошторисною документацією, управитель фонду операцій з нерухомістю має право вимагати їх усунення за рахунок забудовника. Крім цього, у разі виявлення управителем ризику порушення умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання інвестиційного договору та повернення забудовником коштів, спрямованих на фінансування об’єкту будівництва.
Порушення умов інвестиційного договору та імперативних приписів законодавства є підставою виникнення охоронного правовідношення, в рамках якого здійснюється захист порушених прав учасників інвестиційної діяльності. Способи захисту суб’єктів інвестиційної діяльності можна диференціювати на правоприпиняючі та компенсаційно-відновлювальні.
В інвестиційному процесі будівництва органи держави та органи місцевого самоврядування беруть участь і як суб’єкти приватного, так і публічного права. У разі неправомірної інтервенції в сферу приватних відносин виникає право на застосування цивільно-правових способів захисту порушених прав.
